Москва:
Новый Арбат, дом 11, офис 1321
Санкт-Петербург:
В.О. 26 линия, дом 15, корпус 2, офис 5.8
(+7 812) 962 23 12
spb@icquadro.ruИнвестиции в землю
Инвестиционные возможности на рынке земли в России
- Мы хотели бы предложить к Вашему рассмотрению возможность инвестиций в землю в России
- Мы считаем, что в настоящее время сельскохозяйственная земля является одним из самых перспективных активов для инвестирования. Об этом свидетельствует значительная недооцененность высококачественных Российских земель, а также значительный интерес к развитию сельского хозяйства со стороны Президента РФ и Правительства
- Далее здесь мы описываем наше видение текущей ситуации и возможностей инвестировать в проект по скупке до 50 000 га с/х земель Черноземья в Воронежской области с прогнозируемой доходностью от 50% годовых
Цены на c/х землю в России по сравнению с другими странами
| Страна | Средняя цена ($/га) | Цена ключевых учатсков ($/га) | Арендная плата ($/га) |
| США | 4 000—6 000 | 4 000—6 000 | 300—600 |
| Франция | 4 000—8 000 | 4 000—8 000 | 450—700 |
| Германия | 8 000—16 000 | 8 000—16 000 | 600—1 000 |
| Голландия | 40 000—60 000 | 40 000—60 000 | — |
| Дания | 20 000—30 000 | 20 000—30 000 | — |
| Польша | 1 000—2 000 | 1 000—2 000 | — |
| Венгрия | 1 500—3 000 | 1 500—3 000 | 150—350 |
| Болгария | — | 8 000—16 000 | 120—270 |
| Россия | 500—1 000 | 500—1 000 | 60—80 |
| Украина | 500—1 000 | 500—1 000 | 500—1 000 |
| Казахстан | — | — | — |
| Бразилия | 6 000—8 000 | 6 000—8 000 | 6—10 |
| Уругвай | 1 800—3 000 | 1 800—3 000 | — |
1 Источник: Институт Конъюнктуры Аграрного Рынка (ИКАР)
2 Ключевые участки означают участки, на которых размещается активное крупнотоварное земледелие
Проект в Воронежской области
- В настоящий момент мы работаем над проектом в Кантемировском районе Воронежской области. Это южный район, изобилующий высококачественным черноземом - прекрасный объект для инвестиций в землю. В рамках Области мы имеем возможность скупить до 50 000 га плодородной обрабатываемой земли, находящейся в ведении нескольких крестьянско-фермерских хозяйств.
- Высокий потенциал и ликвидность земель: хорошая инфраструктура, наличие арендаторов, обрабатывающих земли, а также текущее высокое состояние земель позволяют говорить о привлекательности участков для развития сельского хозяйства.
Ключевые параметры проекта
| Общая площадь земель для приобретения | 20 000 га |
| Стоимость одного Га земли с учетом выделения | 8 000 руб. |
| Общая сумма инвестиционных средств | 160 млн руб |
| Оцениваемый срок реализации проекта | 15—18 мес. |
| Потенциальная доходность для инвестора | > 80 % годовых |
1 Данная сумм является оптимальной, однако мы готовы рассматривать предложения об участии исходя из минимальной суммы инвестиций равной 50 млн руб.
Риски проекта и возможности их минимизации
- Обременение скупленной земли
- Постоянная обработка земли арендаторами для увеличения ее стоимости
- Включение в программу по льготному финансированию АПК от Россельхозбанка
Первичная скупка земли в паях
Обременение земли
Оформление
в собственность
За счет качественного оформления и обременения земли, ее стоимость возрастает в 2,5 - 3 раза.
Модель реализации проекта для портфельного инвестора
С целью выстраивания качественного долгосрочного партнерства на основе инвестиций в землю и предоставления определенных гарантий Инвестору, мы готовы рассмотреть возможность привлечения средств Инвестора под 18—20 % годовых
Покупка
В данный момент инвестиции в землю осуществляются по цене 8 000 рублей за гектар.Мы планируем в течение 3—6 месяцев завершить процесс покупки паев. На данной стадии мы рассматриваем возможность привлечения соинвестора для выкупа значительного объема земли (возможно, в том числе при участии элемента заемного финансирования), что в дальнейшем позволит обеспечить высокую привлекательность данного проекта для стратегических инвесторов.
Оформление прав собственности
Выделение. В течение 6 месяцев мы планируем завершить процесс межевания (консервативный сценарий) и подать документы в ФРС. Срок регистрации в ФРС – 1 месяц. Весь процесс покупки паев и получение на руки свидетельства о регистрации займет не больше 13 месяцев.
Реализация
Продажа земли стратегическому инвестору
Ожидаемая цена продажи: от 20 тысяч рублей за гектар. Оценочная Ожидаемая доходность для инвестора: от 80%. До момента продажи участок будет сдаваться в аренду. Ожидаемая ставка арендных платежей: от 1 тысячи рублей за гектар.
Объединение с партнером для создания Земельного Фонда.
- Доверительное управление средствами клинетов
- Техническая реализация проекта по скупке и офор
- Соучредитель ООО «Агрофермер-Ресурс» (доля 35%)
-
ИНВЕСТОР
- Инвестирование в проект
- Понимание рисков проекта, схемы его реализации и получение доходности на вложенные инвестиции
- Соучредитель ООО «Агрофермер-Ресурс» (доля 65%)
-
ООО «АГРОФЕРМЕР»
- Обременение скупаемых земельных паев арендой
- Приобретение в собственность земельных активов
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПАИ
-
СТРАТЕГ
- Компания заинтересованная в развитии сельского хозяйства, либо Земельный инвестиционный Фонд
- Оформление сделки оп выкупу земельных активов у ООО «А-Р» или продажа самой компании
Заключение с Инвестором соглашения, регламентирующего инвестиционный процесс и отдельного соглашения о предоставлении займа инвестиционных средств
Предоставление средств, на которые приобретаются земельные паи
Закачивание средств, необходимых для скупки земли, в ООО «А-Р» посредством увеличения уставного капитала
Снятие средств под отчет, осуществление скупки паев и оформления их на ООО «А-Р»
Реализация земельных активов Стратегическому инвестору
Фиксирование доходности или создание Земельного Фонда
Мы считаем разумным и правильным реализовать данный земельный проект вместе с нашим партнером по обоюдовыгодному сценарию, при этом создавая возможность, как получения высокой доходности в краткосрочный период (Вариант А), так и создав партнерство, ориентированное на увеличение капитализации актива в среднесрочной перспективе (Вариант Б)
Консолидация земельных активов и реализация активов Стратегу
Уже в процессе оформления и консолидации земель на совместное предприятие, мы занимаемся привлечением Стратега и обсуждением схемы реализации земель и ключевых условий сделки. В настоящее время проведены переговоры с рядом Фондов, которые проявили интерес к консолидированному земельному активу
Ключевые составляющие этапа
- Поиск и проведение переговоров со Стратегом (Агрохолдинг, Инвестиционный Фонд, западный игрок)
- Маркетинг Актива, создание добавленной стоимости
- Реализация земельного актива Стратегу
Консолидация земельных активов и реализация активов Стратегу
В рамках данного варианта предполагается создание собственной структуры – УК, которая позволит сохранить актив, привлечь в него инвестиции и обеспечивать рост стоимости земли за счет развития обработки земель. В данном варианте возможно рассмотрение входа в целевую программу Россельхозбанка по поддержке АПК
Ключевые составляющие этапа
- Создание Управляющей компании (УК) и разработка стратегии Фонда
- Формирование и наполнение фонда
- Периодическая переоценка стоимости паев Фонда
